Типы ипотечных кредитов в США
В Америке нет «одной ипотеки». Есть четыре основных типа, и каждый подходит для своей ситуации. Иммигранту чаще всего подходит FHA, он прощает низкий скор и маленький первый взнос.
| Тип | Мин. скор | Первый взнос | PMI | Для кого |
|---|---|---|---|---|
| FHA | 580 | 3.5% | Да (MIP) | Первый дом, низкий скор |
| Conventional | 620 | 3 - 20% | Да (если <20%) | Стабильный доход, выше скор |
| VA | 580 - 620 | 0% | Нет (есть funding fee) | Ветераны и активные военные |
| USDA | 640 | 0% | Да (но низкая) | Сельская местность |
Требования к кредитному скору
Скор определяет не только одобрение, но и ставку. Разница между 580 и 740, это разница в десятки тысяч долларов за время кредита.
Примерная ставка по тиру скора (30 лет)
Сколько стоит плохой скор
Возьмём дом за $400,000, 30 лет, 5% первый взнос. Посмотрим разн ицу между скором 580 и 740:
Переплата за 30 лет (580 vs 740)
$177,525
Это стоимость нового дома, отданная банку только из-за низкого скора.
Месячный платёж (дом $400K, 30 лет)
Первый взнос: мифы и реальность
Миф
«Нужно 20% наличными»
Большинство иммигрантов слышат это от знакомых. Это неправда, FHA даёт ипотеку с 3.5%, а Conventional, с 3%.
Реальность
3 - 5%, нормальный старт
Если кладёте меньше 20%, будет PMI ($100 - $300/мес), но это всё равно дешевле, чем ждать годами и копить.
Миф
«PMI, это навсегда»
На Conventional PMI снимается автоматически когда equity достигает 22%.
Реальность
Есть down payment assistance
В каждом штате есть гранты и low-interest loans на первый взнос. Особенно для first-time buyers.
Документы для ипотеки
Иммигранту нужно собрать чуть больше бумаг, особенно если есть доход из-за рубежа или работа на 1099.
2 года tax returns (federal)
W-2 формы или 1099 за 2 года
Pay stubs за последние 30 дней
Bank statements за 2 - 3 месяца (все счета)
Подтверждение занятости (employment verification letter)
SSN или ITIN
Green card / Visa / Passport
Подтверждение источника первого взноса (gift letter если подарок)
Как подготовить кредит к ипотеке за 6 месяцев
Месяц 1 - 2
Очистка
Оспариваем негативы, удаляем коллекшны и инквайри
Месяц 2 - 4
Построение
Снижаем utilization, добавляем трейдлайны
Месяц 4 - 5
Стабилизация
Даём скору закрепиться, мониторим бюро
Месяц 6
Pre-approval
Подаём на ипотеку с лучшим скором
Ошибки при подаче на ипотеку
Не открывайте новые карты или кредиты, даже если предлагают
Не делайте крупных депозитов без paper trail
Не меняйте работу за 6 месяцев до подачи
Не co-signуйте никакие чужие кредиты
Не закрывайте старые карты, это убивает возраст файла
Не пропускайте п латежи, даже на $5
Калькулятор экономии на ипотеке
Срок кредита
Сейчас (620)
8.0%
$2,788/мес
После ремонта (740+)
6.5%
$2,402/мес
Общая экономия за 30 лет
$139,121 экономии
$386/мес × 360 платежей
Сравнение месячных платежей
Частые вопросы
Можно ли взять ипотеку с ITIN?
Да, несколько программ доступны для владельцев ITIN, включая некоторые FHA кредиты и специальные программы для иммигрантов. Требования к первому взносу обычно выше (10-20%), и не все лендеры работают с ITIN.
Какой минимальный первый взнос в 2026 году?
Для FHA, 3.5% при скоре 580+. Для Conventional, от 3% с программами first-time buyer. VA кредиты, 0% для ветеранов. Существуют также программы помощи с первым взносом в каждом штате.
Через сколько после ремонта кредита можно подавать на ипотеку?
Рекомендуем подождать 2-3 месяца после последнего раунда оспариваний, чтобы скор стабилизировался. Обычно весь процесс от начала ремонта до pre-approval занимает 4-6 месяцев.
Читайте дальше
Автор
Александр Кацман
Основатель Credit Booster и Credit Booster AI
Александр Кацман более 15 лет работает в сфере кредитов и финансов, помогая тысячам людей и владельцев бизнеса о спаривать недостоверные записи, восстанавливать кредитную историю и получать финансирование, в котором им раньше отказывали. Его последний проект, Credit Booster AI, делает весь этот инструментарий доступным каждому, используя ИИ, чтобы исправление, построение и финансирование кредита стали доступны всем.
Встроить эту публикацию
Вставьте этот код, чтобы поделиться ею на своём сайте или в блоге.
<iframe src="" width="100%" height="1400" frameborder="0" loading="lazy" style="border:0;max-width:100%;border-radius:12px;" title="Credit Booster Publication" allow="fullscreen"></iframe>